Entre los antecedentes entregados por el alcalde al Concejo Municipal previo a la compra del terreno, no se incluyó la tasación más barata realizada por el Banco BCI, y sin esa información, se aprobó la compra pagando un total de $2.300 millones, como indicaba la tasación más cara. Municipios y tasadores una vez más están en la mira: especialistas aseguran que la escasa fiscalización a la actividad realizada por estos profesionales, permite que las compras a sobreprecio sean recurrentes en las adquisiciones de terrenos municipales.
En el salón del concejo municipal se escuchaban de fondo los gritos y silbidos. Con globos y carteles, los vecinos de la comuna de Santo Domingo esperaban ansiosos la compra de un terreno donde construirían sus futuros hogares. En la grabación de la sesión, se ve al alcalde, Dino Lotito (52 años, RN) sentado en un semicírculo de mesas junto a los seis concejales de la comuna. Por esos días aún quedaban reminiscencias del coronavirus: todos los presentes estaban con mascarilla y se separaban los unos de los otros con barreras plásticas para evitar contagios. Era el martes 23 de noviembre de 2021 y así se desarrolló la Sesión Extraordinaria N°03 del Concejo Municipal de Santo Domingo.
A las 17:00 horas, el alcalde abrió la reunión que tenía un solo objetivo: la compra de un terreno para construir viviendas sociales. El municipio tenía clara su propuesta, y Simón Mena, ex administrador municipal y actual director de desarrollo comunitario (DIDECO), era el encargado de exponerla. Con una presentación Power Point de fondo y micrófono en mano, Mena comenzó a hablar frente a María Jesús Rodríguez (IND/UDI), Fernando Cornejo (DC), Germán Mayo (UDI), Matías Rodríguez (RN), Felipe Soto (IND/PR) y Fabiola Contreras (DC). Los concejales debían aprobar o rechazar la compra del inmueble para construir las viviendas sociales entregadas por un subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). Este beneficio estatal le permitiría a las familias del 40% más vulnerable del Registro Social de Hogares de la comuna tener su primera casa sin la necesidad de un crédito hipotecario. Mena presentó la primera opción de compra: el Lote 3E Hijuela la Boca, ubicado en la zona oriente de la ciudad. Pero esta opción de bien raíz fue desechada: Mena dijo que tenía riesgos de inundación, y que no contaba con agua potable y alcantarillado. Sin embargo, el ex administrador no mencionó que su dueño, Mariano González, daba la opción de permuta, es decir, que se intercambie un terreno municipal por el Lote 3E, reduciendo considerablemente el gasto público.
Fotos del terreno Lote 3E en Santo Domingo. Fuente: Florencia Schultz
Según Mena había otro inmueble disponible. El municipio quería comprar, a un monto de $2.300 millones, el terreno Lote 4A-2 ubicado en Calle Casas de la Boca N°65, a no más de 300 metros del Lote 3E. El terreno era propiedad de la Inmobiliaria Puerto Nuevo.
Fotos del terreno Lote 4A-2, Calle Casas de la Boca N°65 en Santo Domingo. Fuente: Florencia Schultz
Previo a la sesión, se le entregó a los concejales antecedentes sobre el terreno propuesto. Entre esos antecedentes había tres tasaciones que determinaban el precio del inmueble. La primera era de Rodrigo Villamandos, quien tasó el bien raíz en $2.100 millones. Silvia Duhalde lo valoró en $2.200 y Álvaro Torrijos, por su parte, presentó el monto más alto: $2.300 millones. La sociedad no era del todo desconocida; tres meses antes, el municipio le había comprado el Complejo Deportivo Río Maipo por $980 millones. Villamandos y Duhalde también fueron los tasadores de esa compra.
El ambiente estaba tenso. Los concejales Mayo, Rodríguez y Cornejo, no se mostraban convencidos de la propuesta. “Siento presión porque está el comité (de vecinos) afuera. Yo sí quiero viviendas para la gente que lo necesita, pero me parece que es una votación forzosa. (…) No me gusta que hayamos comprado el complejo deportivo y todavía no vemos cuánto nos va a costar arreglarlo (…), y en pocos meses se nos presione por esta compra al mismo privado”, aseguró la concejala Rodríguez. Cornejo, agregó que “fue todo demasiado rápido (…) Nos pusieron la pistola en el pecho (…) Pero no voy a rechazar, porque por lo menos vamos a favorecer a unos poquitos”.
Comenzó la votación. Con cinco votos a favor y uno en contra, se aprobó pagar, mediante trato directo, $2.300 millones a la Inmobiliaria Puerto Nuevo. El único concejal que rechazó fue Germán Mayo (UDI), quien fundó su decisión en que las características del terreno harían que las obras fueran muy caras, que su capacidad era solo para 70 viviendas, pero la necesidad sería de más de 300, y que era necesario investigar por qué se le estaba comprando al mismo propietario.
Alcalde Dino Lotito junto a vecinos después de la sesión. Fuente: Municipalidad de Santo Domingo
El 25 de noviembre, dos días después de la aprobación de la compra, los concejales Rodríguez y Mayo le pidieron al administrador municipal todas las tasaciones comerciales que se le realizaron al inmueble, incluyendo la que ellos mismos habían solicitado pero que nunca llegó a sus manos: la del BCI. En entrevista para este reportaje, Germán Mayo aseguró que la pidieron porque les generó “desconfianza” el precio de las otras tasaciones entregadas. Ese día se enteraron, por mail, que el informe del banco había llegado el 14 de octubre a manos del municipio, más de un mes antes de la sesión del concejo, y se les ocultó. “La pedíamos siempre y nos decían que no estaba lista”, aseguró el concejal. La tasación omitida valoraba el terreno en $848 millones, es decir, $1.451 millones menos de lo que se compró.
El equipo de investigación de este reportaje se puso en contacto con el alcalde, que llegó acompañado del director jurídico Alexis González y el administrador municipal Francisco Devia. Respecto a por qué se ocultó la tasación más barata, el alcalde respondió: “Yo no tengo idea de lo que ustedes mencionan de que se ocultó algo, no tengo ese antecedente”. Sin embargo, tampoco negó estar al tanto de la existencia de la tasación del BCI y aseguró que “no existe ningún requisito en ese sentido (de entregar todas las tasaciones realizadas)”. El asesor jurídico afirmó: “Acá no se ocultó, ni se faltó a la verdad, no se entregó oportunamente y las eventuales responsabilidades disciplinarias las va a determinar la Contraloría”.
Al caminar por el terreno se ven clavos, restos de fierro y basura repartida. El Lote 4A-2 tiene el pasto seco, está rodeado de casas de muchos colores, y en lo alto hay una multicancha de cemento con un arco de básquetbol. Según información entregada por la municipalidad a través de transparencia, a día de hoy, año y medio después de la polémica sesión, el proyecto habitacional aún no se encuentra aprobado por el Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu).
Lo que el municipio de Santo Domingo calificó en su sitio web como una “inversión histórica” esconde irregularidades que son comunes en el mundo municipal, que incluso están siendo investigadas por la Fiscalía. Pero la adquisición del Lote 4A-2 es solo otro posible caso de compras municipales a sobreprecio que, además, deja en evidencia la debilidad del sistema a la hora de regular y fiscalizar el trabajo de los tasadores.
Compras municipales de bienes raíces
Entre las atribuciones que tienen los municipios está la de adquirir bienes inmuebles, según el artículo 5 de la Ley Orgánica de Municipalidades. Para determinar el precio que se va a pagar, se debe disponer de tasaciones externas realizadas por profesionales de la materia o entidades financieras.
La Ley de Contratos Administrativos regula las contrataciones de bienes y servicios de instituciones de la administración del Estado, entre ellas, las compras municipales. La norma establece que la adquisición de bienes raíces debe realizarse bajo licitación pública cuando el monto supere las mil Unidades Tributarias Mensuales (UTM), es decir, unos $63 millones de pesos. El trato directo constituye, por lo tanto, una excepción. Solo se puede acudir a esa modalidad si es que se cumple con alguna de las causales explicitadas en el artículo ocho de la ley, que puede ser, por ejemplo, si no se presentaron interesados tras publicar la licitación o si se trata de servicios de naturaleza confidencial. Para eximirse de la licitación, se requiere una resolución formal que compruebe las razones que motivan y justifican la compra directa.
En la sesión extraordinaria también estaba Daisy Ramos, la directora de control. Tras agarrar el micrófono, con la voz un tanto temblorosa, comenzó a exponer sobre la viabilidad de la compra. “Será factible la realización del trato directo (…) La eventual compra (con trato directo) se ajustaría a la normativa vigente”, señaló escueta. Luego se refirió a las tasaciones: “Lo que pude revisar es que existen tres tasaciones de gente entendida en la materia que corrobora el monto que la municipalidad va a desembolsar”. La directora de control no mencionó la cuarta tasación que estaba en manos de la municipalidad hace más de un mes y que no se entregó al concejo. Nadie lo hizo.
Los concejales le preguntaron vía mail al administrador municipal por qué no se consideró la cuarta tasación. Simón Mena respondió que “el tasador que realizó el avalúo era de Santiago y que desconocía totalmente el lugar”. Al enterarse de la tasación omitida, los concejales Rodríguez, Mayo y Cornejo presentaron una denuncia a Contraloría por posibles irregularidades. Un año después, la entidad emitió un oficio, donde aseguró que “no se advierten las razones por las cuales la Municipalidad de Santo Domingo no consideró la tasación del Banco BCI, en circunstancias que era la menor, optando finalmente por acordar el valor más alto de las otras tres tasaciones presentadas”.
El oficio de Contraloría también hace hincapié en que la compra se realizó vía trato directo sin estar debidamente justificado. La causal número cuatro del artículo ocho de la Ley de Contratos Administrativos, permite eximirse de la licitación pública cuando solo existe un proveedor único del bien o servicio. El alcalde hizo alusión a esta en la sesión, al afirmar que el terreno “es el único que cumple con el plan regulador”. Contraloría, sin embargo, aseguró que la justificación entregada no fue suficiente: “El municipio no aportó antecedentes concretos que permitan comprobar, efectiva y documentalmente, que se realizó algún estudio de alternativas de otros predios en la comuna”. Al consultarle por el estudio, el alcalde no dió detalles de cuándo ni cómo se llevó a cabo, solo respondió: “Lo realizó el equipo técnico de la municipalidad”.
Las irregularidades en la compra que fueron detectadas por Contraloría parecen no ser azarosas. Según información entregada por el Servicio Electoral de Chile (Servel) a través de transparencia, Ana Novión, esposa del administrador municipal al momento de la compra, trabajó para el alcalde en su campaña electoral de ese mismo año. Según personas que viven en la comuna, Novión mantiene, al mismo tiempo, una relación laboral cercana con uno de los dueños de la Inmobiliaria Puerto Nuevo, Humberto Jiménez Catalán. “Los he visto muchas veces juntos, él la pasaba a buscar en su auto. Yo la escuché diciendo que le mueve los negocios a los Jiménez”, aseguró una persona que prefirió resguardar su identidad. Mientras que otra, también en anonimato, dijo: “Aquí obviamente hay un tema de conveniencia económica. No me cabe duda que Ana Novión está detrás de esto (…) Ella es una operadora política de la Municipalidad de Santo Domingo”.
Consultado por esta investigación, Humberto Jiménez negó todo tipo de relación con Ana Novión. Dino Lotito no tuvo tiempo de responder antes de que su asesor jurídico, Alexis González lo interrumpiera: “El alcalde no se puede referir al respecto porque es materia de investigación”. Por su parte, ni Ana Novión ni Simón Mena, quisieron referirse a las acusaciones.
El rol de los tasadores
A día de hoy, no existe ninguna ley que regule el trabajo realizado por los tasadores, un ejercicio profesional indispensable para conocer el valor oficial de algún bien, sobre todo de un bien raíz. Tampoco hay exigencias de títulos profesionales o cursos para ejercer como tal. De hecho, en entrevista para este reportaje, Teodosio Cayo, presidente de la Asociación de Tasadores de Chile (ASATCH), detalló que en el país hay más de 6 mil tasadores con diferentes profesiones, y 5 mil de ellos nunca ha hecho un curso.
Por esto, en 2021 y 2022, la ASATCH creó dos normas de tasación que establecen un marco general de funcionamiento que definen los criterios y contenidos mínimos que deben tener los informes de tasación, con el fin de evitar, por ejemplo, los sobreprecios. Sin embargo, estas normas no son obligatorias ni se aplica ningún tipo de sanción si es que no se toman en cuenta a la hora de tasar.
Pero más allá de la norma y la capacitación, Teodosio Cayo considera que el principal peligro tiene que ver con la falta de fiscalización a los tasadores independientes. Al trabajar solos, estos generalmente no tienen sistemas de control que supervisen sus prácticas, lo que sí ocurre en las entidades financieras, ya que cuentan con normas propias y supervisores a cargo del trabajo realizado por los tasadores. “(Los que trabajan de manera independiente) tienen mucho menos elementos para por ejemplo hacerle frente a una presión indebida por el valor”, afirma. Al igual que en Sierra Bella, donde la Municipalidad de Santiago intento comprar una clínica, en el caso de Santo Domingo los tasadores involucrados trabajaron de manera particular.
Teodosio Cayo tuvo entre sus manos las tres tasaciones presentadas frente al concejo de Santo Domingo: “En términos de procedimiento hay varias cosas que la norma chilena exige que estén y no están (…) En los informes que ustedes me proporcionaron no están los referentes de mercado, entonces, ¿de dónde sale el valor?”.
El equipo de investigación de este reportaje se puso en contacto con los tasadores involucrados. Rodrigo Villamandos se defendió frente a los dichos de Teodosio Cayo: “Bueno, eso es una opinión, porque yo creo que sí se ajusta (a la norma)”, afirmó. Silvia Duhalde, por su parte, se mostró reacia a seguir lo establecido por la asociación: “No hay una fórmula para tasar, porque si hubiera una fórmula sería superfácil meter un par de datos a un programa y que te saliera el valor”. Además, Duhalde afirmó haber considerado todos los antecedentes de mercado. Sin embargo, al preguntarle si se podían revisar esos datos, señaló que ya no los tenía porque “ha pasado mucho tiempo”. Hasta la fecha de cierre del reportaje no se pudo concretar una entrevista con Álvaro Torrijos, el tasador que valorizó el terreno en el precio más alto.
Debido al vacío legal en torno a la capacitación y la poca fiscalización de los tasadores que provocaron casos como el de Sierra Bella, y ahora el de Santo Domingo, la ASATCH trabajó en un borrador de proyecto de ley que crea una norma obligatoria a seguir al momento de tasar. Sin embargo, Cayo destaca que aún no la han podido presentar por falta de apoyo político de diferentes bancadas y recursos económicos. “Es la gran pelea que hemos tenido”, concluye.
Aunque las tasaciones son un elemento primordial en las compras de terrenos municipales, el presidente de la asociación enfatiza en que la responsabilidad final es de la municipalidad: “Si bien no estamos de acuerdo con las tasaciones fuera de norma, no creemos que la responsabilidad se le debe aplicar a los tasadores, porque ellos determinan valores, no precios. El tasador en ningún caso debería tener un vínculo con la decisión final de compra”.
Municipalidades en la mira
El presidente del Consejo para la Transparencia, Francisco Leturia, fue informado sobre el caso de Santo Domingo: “Aquí hay antecedentes bastante fuertes (…) Los alcaldes generalmente tienen un grupo de concejales que siempre lo están defendiendo, aunque hagan cosas no tan limpias. Eso es crimen organizado”, señaló.
Por su parte, Sandra Ponce de León, abogada con magíster en Derecho Público de la Universidad Católica (UC), asegura que “hay una evidente negligencia y vicios administrativos” en el caso. Sin embargo, enfatiza en la importancia de que se realice una investigación penal. La abogada explica que si la Fiscalía demuestra que efectivamente hay conductas irregulares y delitos, se pueden establecer sanciones en dos niveles: las responsabilidades orgánicas y las personales. En la primera, se podría incluso anular la compra, a pesar de que ya esté inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. En la segunda, las sanciones personales incluirían “no solo al alcalde, todos los (concejales) que aprobaron podrían verse involucrados en un negocio que efectivamente está con errores o con vicios graves”.
Hoy, el caso de Santo Domingo se encuentra en manos de la Fiscalía. Pero está lejos de ser el único. Según datos del Consejo de Defensa del Estado, hasta fines de 2022 había 776 investigaciones penales abiertas en contra de municipalidades. Teniendo en cuenta que hay 346 municipios en el país, en promedio, cada uno tiene dos causas penales. Las causas vigentes investigan delitos como fraude al Fisco, malversación de caudales públicos, cohecho, negociación incompatible o tráfico de influencias, entre otros.
Con respecto a la corrupción dentro de las municipalidades, María Jaraquemada, directora ejecutiva Chile Transparente, señala que “se debe sancionar con el máximo rigor de la ley por los efectos que producen estos casos, primero, con las personas más vulnerables de las comunas al desviarse fondos públicos y, segundo, con la confianza ciudadana en las instituciones y la democracia”. Sobre las medidas que se están tomando para combatir la problemática, la presidenta de la Asociación Chilena de Municipalidades (AChM) Carolina Leitao, detalla que “creamos una comisión que permite traer estos temas a la institucionalidad y generar capacitaciones y seminarios para que los alcaldes se informen y para que los concejales fiscalicen de mejor manera. (…) Lo que estamos haciendo son acciones para fortalecer el rol del municipio en materia de gobierno abierto, transparencia y probidad”.
¿Qué hacer para controlar los casos de corrupción que se dan a nivel municipal? Para Juan José Lyon, director ejecutivo de América Transparente, se debe fortalecer la fiscalización interna desde el municipio y de la ciudadanía, porque la “Contraloría no tiene la capacidad de andar fiscalizando todas las compras públicas”. Además, destaca que hay que generar herramientas de transparencia que favorezcan el control individual, ya que “la ciudadanía puede ser el mejor contralor”.
Este último punto es fundamental para Francisco Leturia, quien enfatiza que la transparencia puede servir incluso más que la fiscalización: “Todo lo que hemos sabido (con relación a municipios) ha sido gracias a la transparencia, que permite que la gente alegue y haga un escándalo, no es por los sistemas de control institucional. Cuando la gente sabe que pueden llegar a descubrirlos, tiende a restringirse y resistir la tentación”. Sin embargo, Leturia asegura que los mecanismos de transparencia son todavía muy precarios en el país. “Cuesta mucho llegar a la información final. Hay que dar tantas vueltas que se dejan espacios para que la gente haga cosas indebidas”.
La Municipalidad de Santo Domingo está siendo investigada hoy por la Fiscalía, pero está lejos de ser la única. Juan José Lyon señala que esto sucede “porque los alcaldes tienen mucho poder, poco contrapeso, manejan mucha plata y lamentablemente la función de fiscalizador de los concejales a veces no funciona como debería”. Los escándalos que ha habido en los últimos meses por corrupción municipal parecen no ser suficientes para que se tomen medidas concretas para atacar la problemática de fondo. Hasta la fecha, aún no se vislumbran cambios en términos de prevención, fiscalización y sanción a este tipo de delitos.
Este reportaje fue realizado por las estudiantes Florencia Schultz y Belén Mackenna, en la sección de la profesora Catalina Gaete del curso Taller de Periodismo Avanzado de la Facultad de Comunicaciones de la Pontificia Universidad Católica de Chile.
